Para muchos de nosotros, comprar una casa (con o sin la valla y el roble) es el comienzo de la vida real. Debido a que es una inversión tan grande, hay mucho que analizar al financiar una casa. Hay requisitos que se deben cumplir, pilas de documentos y papeleo, retrasos y costos adicionales que no se han previsto. A continuación, examinemos las principales opciones que existen para la financiación de su casa.

Ahorrar o invertir para comprar una casa

Lo primero que se debe planificar a la hora de pagar por una casa es la cuota inicial. Lo ideal es tener una gran cantidad de ahorros para pagarla. El tradicional 20% de cuota inicial ha regresado después de varios años de ausencia. Todavía es posible conseguir un préstamo que requiera menos del 20%, pero no es fácil obtenerlo como lo fue en los años 90 y principios del 2000.

Algunos planes de jubilación permiten pedir prestado o retirar fondos para una casa.

El tiempo que desees esperar antes de comprar una casa puede determinar el tipo de inversiones en las que pones tu dinero.

Si ya dispones del 20%, no tendrás que pagar el seguro de la hipoteca, y también obtendrás cuotas mensuales más bajas. Si logras obtener más del 20%, mejor. Pero si no tienes el 20%, hay maneras de conseguirlo.

Planes de ahorro e inversión

Cuánto más hayas ahorrado, menos tendrás que depender de préstamos y menos tendrás que pagar cada mes por la hipoteca (y los intereses de esta). Empieza a ahorrar tan pronto como puedas – algunas personas incluso empiezan en la adolescencia. Algunos trabajan en uno o dos empleos adicionales para ahorrar fondos.

Si tienes previsto comprar una casa pronto, por ejemplo dentro de uno o dos años, probablemente no querrás arriesgar tu dinero. Las inversiones de baja volatilidad, como los depósitos a plazo fijo (por ejemplo, los CDT), las cuentas del mercado monetario y las cuentas de ahorro regulares pueden ser ideales. Ganarás algunos intereses o dividendos, pero con poco crecimiento.

Si planeas comprar una casa dentro de varios años -digamos, cinco años o más- puedes permitirte poner tus fondos en una inversión con potencial de crecimiento, como una acción o un fondo de inversión, o tal vez una materia prima como los metales preciosos. Las fluctuaciones tienden a nivelarse en el transcurso de los años. Estas inversiones conllevan el riesgo de pérdida y no deben realizarse sin conocer a fondo los riesgos.

También existe la opción de dividir el dinero entre varias inversiones para lograr diferentes rendimientos.

Uso de préstamos privados para comprar una casa

Las instituciones financieras no son los únicos lugares dispuestos a prestar dinero a la gente. Tu familia o amigos pueden actuar como tu banco privado. Si no has considerado esta posibilidad, puede que quieras al menos analizar los pros y los contras.

Redacta un contrato con las condiciones de pago y un calendario de devolución.

Los préstamos privados ofrecen flexibilidad.

Asume los préstamos personales con seriedad.

Obtener un préstamo privado no tiene por qué ser, de hecho, no debe ser informal o carecer de garantías. Redacta un contrato con las condiciones de pago y un calendario de devolución. Puedes estructurarlo de la misma manera que un préstamo institucional. El prestamista privado tendrá un derecho de retención y puede exigir cargos por mora, tal como lo haría un banco. Si no pagas, el prestamista tiene la facultad de ejecutar la hipoteca.

Ventajas

Los préstamos privados tienen algunas ventajas sobre los préstamos de las instituciones financieras:

– Se puede negociar la tasa de interés. Podrías beneficiarte de una tasa de interés relativamente baja.

– El prestamista podría obtener un mejor rendimiento que en una institución.

– Puedes redactar términos contractuales favorables, como un mayor tiempo de recuperación de la inversión.

– Podrías ser más flexible si surgen problemas, como la pérdida de un empleo, en comparación con un banco.

– Puedes refinanciar por poco o ningún costo, según lo que se acuerde.

Ocúpate de la documentación

No es buena idea darle dinero a una persona y esperar que pague. Un préstamo privado debe estructurarse como un negocio; eso le da un aire de legitimidad y seriedad. Esto protege tanto al prestatario como al prestamista con mecanismos legales si, por ejemplo, la relación se deteriora o el prestamista decide que quiere que le devuelvan todo el dinero por alguna razón.

Redacta un pagaré que explique la obligación legal de pagar el préstamo, todas las condiciones de pago (fechas de pago, frecuencia, etc.), las penalizaciones y el tipo de interés. Haz una hipoteca (o «escritura de fideicomiso», en algunos Estados), que constituya la casa como garantía en caso de incumplimiento. Además, elabora un plan de pagos.

Por encima de todo, trata los préstamos personales con la mayor seriedad. Tanto tú como el prestamista pueden sacar provecho. Abusar de un préstamo puede destruir la buena voluntad de una familia o amigo e incluso la red de relaciones más amplia.

Compra de una vivienda a través de la financiación del vendedor

Aunque esto no es muy común, si una casa en particular te gusta y no tienes otra manera de pagarla, el vendedor de la casa podría financiarla. Sin embargo, esto no está exento de riesgos.

Bajo la modalidad de financiación otorgada por el vendedor, este último concede un crédito al comprador por el saldo de la vivienda.

Los contratos de tierras son una forma muy conocida de financiación del vendedor.

Se pueden omitir comisiones y diversos cargos.

Dado que los aspectos legales y fiscales pueden ser complicados, las partes interesadas en la modalidad de financiación otorgada por el vendedor suelen recurrir a la ayuda de abogados, asesores fiscales y, a veces, de entidades de préstamo.

Cómo funciona

Bajo esta modalidad, el vendedor otorga un crédito al comprador por el saldo de la vivienda, y el comprador comienza a hacer los pagos. El préstamo se suele especificar en un pagaré e incluye las condiciones del préstamo-interés, los pagos mensuales, las penalizaciones, etc. El préstamo también se registra en el gobierno local.

Los préstamos varían en duración y se pueden amortizar en un período de hasta 30 años para mantener las cuotas mensuales bajas. Eso no significa que el vendedor quiera esperar 30 años para vender la casa. Es por eso que muchos de estos préstamos tienen pagos globales que vencen en unos pocos años. Para entonces, puede haberse acumulado suficiente capital que el comprador puede acudir a un prestamista tradicional para refinanciar el préstamo.

Tipos de financiación del vendedor

Existen varias formas de financiación del vendedor:

Contrato de tierras. El comprador hace pagos al vendedor y recibe el título sólo después del último pago. Hasta ese último pago, el comprador tiene lo que se llama el dominio útil de la propiedad.

El vendedor arrienda la casa al comprador por un cierto plazo, y luego la vende al comprador en algún momento después de eso. Basándose en el contrato, los pagos de arrendamiento pueden ser acreditados al precio de compra de la casa.

Escritura de fideicomiso con todo incluido (o hipoteca con todo incluido). Bajo esta modalidad, el vendedor lleva el pagaré y la hipoteca hasta que la casa se paga, y luego se los entrega al comprador.

Segunda hipoteca. Si el comprador tiene menos del 20% de cuota inicial, los prestamistas tradicionales no querrán financiar. El vendedor, por lo tanto, puede intervenir y proporcionar un pequeño préstamo para compensar la diferencia.

Consideraciones estratégicas

El comprador y el vendedor pueden completar la documentación asociada a los préstamos hipotecarios: una solicitud de préstamo, una verificación de crédito, una verificación de empleo, un contrato de compraventa, un avalúo, un contrato de hipoteca, etc. Esto ayuda a proteger a ambas partes en caso de circunstancias adversas.

Exigir una cuota inicial también funciona a favor de ambas partes. Los compradores se sienten más comprometidos con la casa, y los vendedores reducen su riesgo de pérdida.

Otra ventaja es que se pueden omitir comisiones y cargos varios, lo que permite que el comprador reciba más fondos. Los acuerdos de financiación del vendedor también se pueden negociar más que los de un banco; la tasa de interés, la cuota inicial y otros aspectos pueden ser menos estrictos.

Programas para personas que compran vivienda por primera vez

Si es la primera vez que compras una vivienda, el gobierno puede ayudarte. Puede que haya programas justo para ti que ofrezcan ayuda financiera. Sin embargo, estos programas incluyen restricciones y reglas que se deben considerar cuidadosamente. Es probable que el banco, la cooperativa de crédito u otra institución financiera local trabaje con los programas destinados a quienes compran una vivienda por primera vez y proporcionen orienten al respecto.

Los programas pueden variar, pero existen algunas características comunes como las siguientes:

  • Una cuota inicial inferior al 20% habitual. En algunos casos, no se requiere cuota inicial.
  • Un límite en las tarifas que los prestamistas pueden cobrar.
  • Acceso a subsidios y préstamos que compensan el precio de compra de la casa.
  • Subsidio de los costos de los intereses.

Limitaciones

Se aplican restricciones sobre quién reúne los requisitos. Las restricciones varían, pero normalmente son las siguientes:

  • Ciertos requisitos de ingresos
  • Una calificación crediticia suficiente
  • Un valor máximo en dólares del préstamo
  • Residencia: se debe vivir en la casa
  • La condición física de la casa
  • Residencia mínima: puede que debas vivir en la casa por un número mínimo de años

Resumen de cómo financiar una casa

La mayoría de nosotros nunca podremos conseguir el dinero suficiente para comprar una casa. En su lugar, tendremos que pedir un préstamo y luego pasar mucho tiempo pagándolo. El día que finalmente paguemos el préstamo será el día en que sentiremos una libertad largamente esperada, puesto que la casa será completamente nuestra.